Decyzje RPP, ale przede wszystkim gra popytu i podaży na rynku międzybankowym sprawiają, że nadchodzą gorsze czasy dla tych z nas, którzy mają kredyt mieszkaniowy. Nie oznacza to jednak, że obecnie nie należy zaciągać kredytu mieszkaniowego. W rzeczywistości okres drogiego pieniądza może stanowić najlepszy moment dla zaciągnięcia takiego zobowiązania.

Rada Polityki Pieniężnej kontynuuje serie podwyżek stóp procentowych, w tym tej najważniejszej dla kredytobiorców tzn. stopy referencyjnej. Stopy WIBOR dla różnych terminów pomimo rzeczonych podwyżek i tak znacznie przewyższają poziomy ustalone przez RPP. Oznacza to, że banki same antycypują kolejne wzrosty stóp procentowych i drożej pożyczają sobie pieniądze, niż wynikałoby to z decyzji władz monetarnych. Takie zmiany przekładają się po pierwsze na obniżającą się zdolność kredytową osób, które dzisiaj mogłyby jeszcze taki kredyt zaciągnąć. Po drugie oznaczają oczywiście rosnące raty kredytów hipotecznych. Dlaczego? Ponieważ zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych w Polsce o kredyty ze zmienna stopą procentową. Jeśli stopa WIBOR się zmienia, w ten sam sposób zmienia się również oprocentowanie i dalej raty kredytów. Poniżej przedstawiliśmy przykład jak zmieniło się oprocentowanie kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości o wartości 300 tys. zł, dla kwoty kredytu 240 tys. zł, na 30 lat, z ratami równymi. Zakładając, że podana w raporcie AMRON- SARFiNśrednia marża kredyty mieszkaniowego na koniec 2021 nie zmieniła się do maja 2022 roku, całkowite oprocentowanie wzrosło o 3,79 punktu procentowego. Rata takiego zobowiązania wzrosła z poziomu 1 247,62 zł do 1 847,09 zł.

 

Zmiana oprocentowania i raty przykładowego kredytu mieszkaniowego

Data

31 grudzień 2021

7 maj 2022

Marża banku (%)

2,18

2,18

WIBOR3M (%)

2,54

6,33

Całkowite oprocentowanie (%)

4,72

8,51

Rata (zł)

1247,62

1847,09

Opracowanie własne na podstawie kalkulacji z obliczeń kalkulatora kredytowego.

 

Im drożej tym .. lepiej?

Z powyższych informacji może wyłaniać się ironiczne odniesienie do tytułu. Jednakże nic bardziej mylnego. Obecny czas czy też kolejnych kilka miesięcy lub kwartałów, w których będziemy mieli do czynienia z dalszym zaostrzaniem polityki monetarnej, będą stanowić najlepszy czas do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Należy jednak zaznaczyć – kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem. „Banki, aby chronić swoje zyski zwykle podnoszą marże gdy zmienna część oprocentowania kredytów pozostaje na niskim poziomie. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w trakcie pandemii Covid-19, gdy RPP obniżyła stopę referencyjną do poziomu 0,1%. Z kolei gdy rynkowa stopa procentowa rośnie, wówczas banki zwykle obniżają poziom marży”tłumaczy Marta Buzalska z serwisu Otodom. W związku z tym, jeśli zaciągamy kredyt na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, to w tak długim okresie normalną rzecz będą stanowić wahania rynkowych stóp procentowych. Jeśli obecnie stopy są wysokie to – choć dzisiaj może być trudno w to uwierzyć – za kilka lat mogą być one sporo niższe. W związku z tym kredytobiorcy szukający kapitału na kupno mieszkania czy domu powinni skupiać się przede wszystkim na wysokości marży banku, a nie na stopie WIBOR.„Oczywiście obniżki marży dotyczą sytuacji, gdy bankom zależy na tym, aby znaleźć chętnych na kredyty mieszkaniowe” dodaje Marta Buzalska z serwisu Otodom. Czy tak jest dzisiaj? Wydaje się, że jeszcze nie. Obecnie banki same starają się ograniczyć sprzedaż zobowiązań mieszkaniowych, oczekując na to jak będzie zachowywała się inflacja oraz jak będzie zmieniało się tempo wzrostu PKB w reakcji na kolejne podwyżki stóp procentowych.

 

Jarosław Mikołaj Skoczeń